Ben je in Nederland woonachtig, dan moet je in jouw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting jouw wereldinkomen/vermogen aangeven. Dit geldt ook voor de waarde van jouw Duitse pand. De lening die je bent aangegaan voor de aankoop van het pand, kun je hiervan aftrekken. Het pand geeft je in jouw Nederlandse inkomstenbelasting aan in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen).  

Om te voorkomen dat twee landen over hetzelfde inkomen belasting heffen, hebben Nederland en Duitsland onderling een belastingverdrag afgesloten waarin is geregeld dat Duitsland over de inkomsten uit het vastgoed het heffingsrecht heeft. Hiermee wordt voorkomen dat je dubbele belasting betaalt. 

Een andere optie is om het onroerend goed aan te kopen via een rechtspersoon, bijvoorbeeld een GmbH. Het voordeel hiervan kan zijn dat je hierdoor makkelijker een financiering bij een Duitse bank krijgt of dat je hiervoor kiest om juist jouw aansprakelijkheid te verminderen. Daarnaast kan dit vanuit fiscaal oogpunt zinvol zijn bij grotere investeringen en de daarmee te verwachten hogere verhuurinkomsten.  

Vennootschapsbelasting (Körperschaftsteuer) 

In het geval van de hogere verhuurinkomsten, betaal je solidariteitsheffing, Duitse vennootschapsbelasting en meestal ook Gewerbesteuer. Het totale verschuldigde tarief bedraagt afgerond 30%.   

Wel geldt dat wanneer je vervolgens besluit (een deel van) de nettowinst van de GmbH als dividenduitkering aan jezelf uit te keren, hierover een aanvullend bedrag aan dividend- en inkomstenbelasting verschuldigd is. Vergelijkbaar met het aankopen via een Nederlandse bv.

Het is ook mogelijk om in Duitsland onroerend goed aan te kopen via een Nederlandse bv. Dit kan fiscaal gezien interessant zijn, omdat er dan geen sprake is van Gewerbesteuer.  Je hoeft dan geen Duitse gemeentelijke belasting te betalen. 

Voor de Nederlandse vennootschapsbelasting geldt vervolgens dat je het resultaat over het Duitse onroerend goed wel moet aan geven. Dit is van belang omdat je dan een vrijstelling met progressievoorbehoud krijgt, zodat dubbele belastingheffing wordt voorkomen. 

Beleggen? 

Ben je geïnteresseerd in beleggen in Duits vastgoed? En ben je benieuwd wat voor jou de beste investering is? Ik kijk graag naar jouw mogelijkheden en fiscale gevolgen. Heb je nog vragen? Neem gerust contact met mij op of reageer onder deze blog.